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陶飞霏为什么房企那么赚钱 但负债率那么高?

  开门见山,首先说下逻辑。房地产企业负债率高,根本原因是由于行业性质所致,即建设工期和售楼期较长,而且除了拿地和售楼外,一些设计和施工等项目均为外包,这就涉及到回款的问题,再加上拿地、人员、土地储备等贷款利息,都是高负债的因素。营运资金周转率是一个很好的例子。它是指在某一特定时期内产品销售收入与营运资金平均占用额的比例,表明企业在一定时期(通常为一年)内营运资金的周转次数。数据显示,A股的127家地产上市公司(新证监会行业分类,截至3月14日)的平均营运资金周转率仅为0.27,也就是说,资金完全周转一次需要至少4年的时间。高负债的具体原因如下:1、高负债拿地高负债其实是房地产业的普遍现象,无论你是小房企还是万科这样的巨头。数据说话:根据2017年中报数据显示,在A股的地产上市公司(新证监会行业分类,截至3月14日)中,平均负债率为63.66%,这还仅仅是上市的,还有千千万万家没上市的房企,它们的负债率或许远远高于平均值。不断走高的地价持续挤压房企的利润空间,只有扩大规模,才能获得较充裕的资金、低的融资成本以及营业收入。因此一家小房企想要成长,除了投资物业和稳定的现金流外,土地储备非常重要。某种意义上讲,土地储备就意味着销量,意味着可持续发展能力。但是过多的土地储备就必然意味着庞大规模贷款,从而导致高负债,毕竟房企的自有资金有限。而如今受到监管,像信托、表外和委贷等流入房地产的资金被掐断,外借资金成本越来越高,这也是造成房地产企业负债率持续攀升的原因之一。2、高负债+现金流,才能赚钱截至2017年二季度,恒大的资产负债率是88.7%,绿地控股为89.05%,中粮地产为82.95%,万科为82.66%。个个都是腕儿,可是个个都是“负债累累”。拿恒大来说,拉长报告期的话,你会发现:负债率增速大致和销售额增速是成正比的。陶飞霏其中的答案就是他们有充足的现金流。看看房地产行业内负债率top10,除绿地控股表现最好外,其余的总资产周转率普遍较低。资产周转率是指销售收入和平均资产总额之比,而销售收入则意味着现金流。因此,绿地在高负债top10的队列中将现金流把握的最好,因此业绩也比较亮眼:中报实现62.48亿(合并报表)的净利润。最近十多年来,房地产的调控每过几年就来一次,但有些房企选择“迎难而上”,努力做大,推高负债率或净负债率。但最终它们还是成功了。因此负债率是高是低其实很难说,重点在于:你的毛利率能否覆盖融资成本?股东回报率能否覆盖负债的回报率?高负债率背后的资产质量如何?等等。2017年中报数据显示,净负债率排名:融创高达260%,恒大240%,富力193%,旭辉59%,绿城58%,龙湖56%,世茂53%,华润置地42%,金地41%,碧桂园38%,万科20%,中海才16%。但随着如今的楼市调控和去杠杆,多家房企也宣称会降低负债,因此我敢猜测,未来房企或许将向“低负债、高利润”的方向继续发展。