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广东金融学院国际教育学院(广东金融学院国际班
在快手,穿透房产投资的人口密度法则

魏东霞 广东金融学院国际教育学院副教授,研究领域为劳动经济学、城市经济学。对人口密度与经济发展关系议题有密切关注。

*本文感谢上海交通大学安泰经济与管理学院陆铭教授的特别支持。


“梅姐在成长”在快手有1.8万粉丝,她把自己的想法在视频中改编成了歌曲,歌词是:“大农村,我溜一圈,这烟囱咋不冒烟,大空房子都不住人,全都在城里边儿,年轻人抛家舍业进城打工去赚钱,剩下老人在种地……”这段歌词非常形象的描述了当下很多农村的景象。
它背后是城市与农村买房的抉择冲突。线下决定投射到了线上世界,简而言之,钱该怎么花才更有价值。

随着中国城市化进程的不断推进,人口持续由农村向城市转移。2019年,中国乡村人口约为5.5亿人,占比由1978年的82.08%下降到39.4%。这一数字在未来还会进一步下降。与此同时, 2019年中国流动人口规模为2.36亿人,已经连续十年超过2.2亿人。人口向城市尤其大城市转移的趋势还在继续。

与之形成鲜明对比的是,由于人口外出,在农村的房子空置率已经高达40%,以后空置率只会进一步升高。然而最近几年,越来越多的人开始用在城市攒下的钱,回到老家农村建房子。回老家建房子已然成为一种潮流、时尚或者是情怀。那么农民该不该把血汗钱用来回老家建房子?
透过快手视频,我们看到来自内蒙古赤峰的“梅姐在成长”、山东德州的“明星姜涛”、陕西西安的“静姐说房”等均在视频中均谈及了由于大量人口离开农村外出务工,因此不该回老家建房子的问题。
这种农村景象在快手用户“农村造墅家”的视频中表现出另一种繁荣与冷清。她在视频中展示了一栋漂亮的农村别墅,“农村房子盖得大,却没什么东西,只有一楼还有点东西,没人住。”“明星姜涛”在快手有98.4万粉丝,他在视频中展示了自家的房子,却也明确表示“农村的房子不值钱,即便带院子,也就是值个五六千块钱。”

以上快手视频均指向了一个问题:我们还应不应该回老家建房子?


广州房子每平米从3千增值到4万多


刘叔是广东湛江人,1990年前后,他只有18岁。因家里四兄弟,生活贫困,为了讨生活,只身前往深圳打工。

两年后与同乡的姑娘相识、结婚,后来转到广州开出租车。当时开出租车可以自己承包,收入颇高,生活逐步好转稳定。1998年的时候,刘叔月收入已经过万。要知道那时候150块钱够一个大学生一个月的生活费。

刘叔当时确属于“高收入阶层”。用他自己的话说,有一种“财主”的感觉,出手甚是大方,给晚辈的红包都是百元起步。刘叔积蓄不断增加之后,开始考虑买房置业,他要在老家建房子和买房子之间做出选择。

刘婶毫不犹豫,坚持要在广州买房子。他们以3000元每平米的价格,在广州番禺买了一栋超过100平米的大房子,现在每平米已经超过4万。

过了几年,刘叔又攒了一点钱,这时候,他又想回老家给父母建房子,更主要是为了在村里炫耀一下。刘婶坚决不同意,双方争执妥协之下,他们在老家镇上买了一栋房子,还算幸运,目前这栋房子升值了20多万。

之后刘叔铁了心,无论如何也要在老家给父母建房子。他们兄弟四人合伙在老家建了一栋4层的楼房,总算满足了他们光宗耀祖的虚荣心。现如今村里大部分年轻人都外出打工,他们也只在过年过节的时候回去一下,村里就剩下很多漂亮的大房子和老人作伴。

在快手,穿透房产投资的人口密度法则

农村空置房子图片来自快手用户@滦平圈

透过快手视频,我们可以看到很多人对“是否应该回老家建房子”给出了自己的意见。“李老师说房”认为外出务工人员不应该回老家建房子,理由有三。

第一,很多人回老家盖房子的目的是为了面子。但大部分外出务工人员,虽然有一些积蓄,远远没有达到所谓的“光宗耀祖”的程度,大家的首要任务还是赚钱养家。

第二,中国城市化进程还在推进,当前依然是人口由农村向城市流动的时候。农村主要是老人留守,年轻人进城打工,年轻人的下一代以后也要进城,农村的房子没人要。而且在农村建房子也要几十万的投资,却很难增值。

第三,农村的房子没有配套,比如没有好的教育、医疗,市政基础设施缺乏,服务业不发达,即便理发都要到镇上或县城。

因此“李老师说房”认为理想的方式是,外出务工人员应该努力凑个首付,在工作地买房子。“猫哥说房”“于老师说房” “虎哥说房” “小席说房产”“徐冰冰《聊房产》” 等等表达了上述的观点意见。

但我们在评论区也看到有网友认为,农村的房子可以度假,农村房子住得舒服;很多人有车了,从农村开车去县城也很近;我们要叶落归根,一定要在老家有一处房子。想法不一。

刘叔孩子因为读大学原因,都有了广州户口。他自己户口还在老家,保留一点土地。他说将来老了回去种地。当然,他也明白,老家只在他的回忆中,他是回不去了。他在广州已经买了超过15年的社保,老了可以享受广州的退休保障和医疗资源。

用他自己的话说,尽管乡下空气好,但没有人聊天,喝个早茶都找不到地方,与亲戚朋友只有见面打招呼说几句,之后便无话可谈。何况,在广州离儿女也近,广州才是刘叔真正的家。


广州和农村房价相差大的秘密


张叔是刘叔的同乡,也是湛江人。张叔来广州的时间比刘叔更早,因而在90年代,他比刘叔挣钱更多。

张叔靠着勤奋肯干,攒够了“第一桶金”,决定“买房置地”。这时候他既没有选择在广州买房,也没有在湛江市买房,而是毫不犹豫的回老家农村建了一栋大房子,花了近70万。全村人都对张叔竖起来大拇指,张叔当时也是无比自豪。

改革开放40多年,我们经历了大规模的人口由农村转移到城市的过程。即便如此,外出务工人员依然在“春运”期间,返乡回家过年。这既有对老家父母孩子亲人的牵挂,也有对故乡的浓浓思念。中国人有叶落归根、安土重迁的观念。那么我们是不是应该回老家建房子,哪怕很多人只在春节的时候回去住几天?

之后,张叔继续在广州打拼奋斗。斗转星移间,张叔已在广州工作了30多年。遗憾的是,在广州和湛江市他都没有房产,至今他依然在租房居住。张叔儿子到了成家立业的年龄,由于没有房子,一直单身。

张叔很想现在给儿子在广州买一套房子,但价格太高,很难实现。老家的房子尽管很大,但大部年轻人都外出务工了,没有人买,因而无法置换。张叔只能跟刘叔感慨,自己错过了最佳的置业机会…….

在快手,穿透房产投资的人口密度法则

农村房屋

我们不禁感慨,刘叔和张叔,他们是中国改革最早的外出务工者。他们近水楼台,伴随着广东在改革中快速发展,他们通过进城务工,赚得了收入,成家立业,养儿育女。他们是改革的亲历者,也是受益者,经历了繁华,收获过成功,晚景却截然不同。

他们有钱之后,首先想到的均是安居乐业。因为二人投资置业的选择不同,30年之后的生活差距远大于当初来广州的时候。

刘叔现如今生活惬意。他虽然后悔自己当初没听太太的,把在城镇买房和老家建房的钱都用来在广州置业,但是比起张叔内心的懊悔,依然幸运得多。

我们不禁要问,广州房子与老家盖房子到如今差异如此巨大的原因何在?这其中的秘密可能在于密度,特别是人口密度。在中国城市化进程快速发展中,人口不断由农村流动到城市,由小城市流动到大城市,且人口向大城市集中的趋势还在继续。

房产价值自有其客观规律,密度可能是决定其价值最为重要的因素。广州市的人口密度大于城镇,城镇的人口密度大于农村。所以广州市房产价值大于城镇,城镇的房产价值大于农村。人口密度高的地方,更加有利于经济发展,特别是服务业的发展。

当经济进入到服务业为主的阶段之后,可以说,人口密度对于经济发展的重要性更高。密度决定了价值,也就决定了房产投资的回报。

在快手,穿透房产投资的人口密度法则

人口密度高的大城市

如果说刘叔和张叔在30年前的不同选择,改变了其后来的生活。那么时至今日,依然有大把如张叔的人,还在继续将城市辛苦挣来的钱,用来在老家盖房子,却很少住,这就看着让人心疼了。

如果仅仅埋怨张叔太傻,太要面子,导致今天的结局,还是太过片面。这其中更为深刻的原因在于户籍制度没有完全放开,以及对外来人口公共服务的歧视。

我们使用2017年流动人口监测数据估算发现,近50%的流动人口在流入地城市居住超过5年;20%以上的个体在流入地城市居住超过10年。

由于他们没有本地户口,在子女教育、社会保障甚至购房资格方面均存在诸多限制。这也导致流动人口一方面为了提升收入,要在城市务工就业;一方面,为了给自己一个有保证的“退路”,不断地把在城市挣来的钱用回老家建房子。

如果经济发展水平不断提高,人口持续从农村流入城市的趋势是不可逆转的,那么,未来,农村人口还会持续减少,农村人口密度必然不断下降。

在快手,穿透房产投资的人口密度法则

回老家造房子的决策,真的要谨慎一点。尤其是那些远离大城市的、交通不便捷的农村,除非有非常好的旅游资源,否则,大概率会出现“空心村”的现象,这是不以个人偏好为转移的结果。而城市,特别是大城市,人口密度还会持续上升。这就决定了在老家建房子,未来显然缺乏升值空间。


农村人口往外流,城市购买力还会变强


张叔现在面临的尴尬境地在于,老家的房子有几百平米大,但是缺乏交易的基本条件。一方面农村人口不断流出,密度不断降低,导致农村住宅缺乏足够的需求;另一方面,现行制度也制约了农村房子的有效需求。

根据现行的宅基地制度,闲置的宅基地只能流转给同村其他居民,同村其他居民可能在城市化浪潮中也流向了城市。密度决定需求。张叔很难把农村宅基地进行交易和置换,换取在广州买房的资金支持。

反观刘叔虽然在广州也是只有一套房子,但是广州的房子却是可以交易和置换的。刘叔为了儿子成家立业,可以选择把这套大房子卖掉,用卖得的钱,购置一套小房子与老伴儿养老,剩下的钱,再给儿子买套房子。

因此刘叔的选择自然比张叔自由得多。

过去十多年的时间中,东部沿海地区特别是大城市建设用地供应是受到政策管制的,建设用地供给倾向中西部地区。沿海受限的同时,宏观政策通过政府所控制的资源,大量的支持中西部中小城市、人口流出地发展当地的工业和建设新城。

因此大城市房价持续上涨,进一步加剧了个体的购房成本。

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沿海城市

作为第一代外来务工者的张叔,即便拥有了广州户口,现在广州购房依然面临巨大的经济压力。广州作为人口流入地,如果未来能够在人口流入地释放更多的建设用地指标,土地和住房的价格上涨就不会那么快,更多的农民工群体可以在这个地方租房,收入高的可以买房,甚至通过公租房、廉租房解决低收入群体的居住空间问题。

刘叔把第一桶金用来在广州买房,每平米3000元左右。之后又在老家镇上以每平米2000元的价格买了第二套房。

刘叔广州的房产和镇上的房子,现在价格差在10倍以上。从收入的角度看,20年前,刘叔开出租车月收入已经过万,属于那个时代的高收入群体。

时至今日,刘叔的收入依然在万元左右,尤其是去年疫情期间,收入受到较大影响。虽然刘叔收入目前已经稳步提升,去掉成本后,每月纯收入在6000-7000元。

据2017年流动人口监测数据,80%以上的个体表示还将继续留在城市。城市由于拥有了更多的工作机会和发展潜力,不断吸引外来人口流入,尤其是汇集了很多高技能高收入者的到来,这也决定了大城市人口密度不断提升的同时,也会拥有大量有足够购买力的人群。

透过快手视频,反观农村,人口依然持续外流。这就决定了未来中国农村地区的人口密度还将进一步降低,人口规模还会进一步缩小。

密度决定购买力。

无论从购买力角度,还是居住价值方面看,在农村建房子的决策都如以上快手视频中所说的,那是不够理性的。而且随着农村地区人口不断流出,教育和医疗等基础设施的建设也很难保证。

城市房产的价值与距离学校远近以及是否是学区房密切相关。同样,教育对农村的人们依然十分重要,所以很多农村地区的父母,以及外出务工者,更愿意把孩子送到镇上或者县城读书,这将进一步降低农村人口密度及农村房屋价值。

密度对经济发展至关重要,投资更要遵循密度法则。规模伴随着密度,而城市就是规模经济最为重要的体现。城市聚集了大量的知识和技术密集型产业,带来了生产效率的提高,同时汇集了大量高收入的人群,并带来对房产的有效需求。

沧海桑田间,中国已经走过了40年的改革开放历程,经济发展取得了巨大的进步。尤为重要的是,这其中混杂着流动者的悲欢离合,酸甜苦辣。

不出意外,在人均GDP的意义上,中国在进入十四五时期将步入高收入国家行列。农村人口将持续外出向城市流动。

在快手,穿透房产投资的人口密度法则

虽然很多用户认为农村房子有自己独特的价值,但是毋庸置疑的是,人口将持续向大城市,特大城市集中。

户籍制度改革也将更加深入,作为个体的我们,应该顺应时代的潮流,把有限的资金用在最有价值的地方,收获幸福的人生。

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编辑 | 石灿 园长 崔晋博

策划 | 王嘉琳

监制 | 冯存健